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住み替え・二世帯リノベの損得をお金の面から考える。

"終の棲家"を考えた時に思い浮かぶケースについて、お金面での経済的損得をファイナンシャルプランナーに聞きました。
  • 撮影・加藤 淳 文・一澤ひらり イラストレーション・matsu

子どもがひとり立ちして教育費がかからなくなり、人生でやっとホッとひと息つけるようになるはずの50代。それがいまや最もリスキーな世代になりつつあると、『やっぱりサラリーマンは2度破産する』の著者、藤川太さんは警鐘を鳴らす。

「かつてはサラリーマンにとって収入のピークを迎えるのが50歳前後でしたが、いまはもう違います。給与の減額やリストラなどで若いころに立てた住宅ローンの返済計画が大きく変わってしまい、定年後までローンを払い続けなければならない人が増えているんです」

まして最近は晩婚、晩産化が進み、50代を迎えてもまだ子どもの教育費にお金が必要な家庭も少なくない。将来に目を向ければ定年まで10年を切り、老後は目前。50代は意外と崖っぷちに立っているのだが、危機意識を持ちにくい世代でもある。とりわけ年収1000万クラスの高所得層にその傾向があるという。

「こういう人たちはお金がかかるライフスタイルが身についてしまっていて、定年後も生活習慣を簡単には変えられないのです。しかしリタイアして年金生活を送ることになれば、月々の収入は現役時代より半分以下に減るというのが現実です」

金銭面からリタイア後のマイホーム問題を考えれば、最大のテーマは定年を迎える60歳までに住宅ローンを完済してしまうこと。

「60歳で退職金が出るとしても、それは老後の生活資金に必要なお金。退職金を住宅ローンの残債に充てることはおすすめできません」

ただし住宅ローンの金利が低くなっているいま、ローンの借り換えや、現在の銀行との金利引き下げ交渉も有効だ。とはいえ、もし自宅を売却して残債がなくなるのなら、それも考慮すべきかも、と藤川さん。

「豊かな老後を送るためには、お金という制約条件の範囲内で自分が望むライフスタイルをどう満たすか、その知恵をしぼることが大切です」

ライフスタイルのベースになるのが住まい。これならできそうという「終の棲家」の見つけ方を考えた。

case1.2世帯住宅に親が資金援助、 いまなら1200万円まで非課税に。

「2世帯住宅のメリットは贈与税の住宅取得資金の非課税措置を受けられることです。たとえば子どもが2世帯住宅を建てて、親が住宅資金を援助する場合、今年から来年9月までなら質の高い住宅だと1200万円、一般住宅だと700万円まで贈与税が非課税になるんです」

質の高い住宅というのは断熱性・耐震性・バリアフリー性、このいずれかの性能を満たす住宅のこと。

「贈与税って税率が高いんです。1000万円を贈与したら贈与税が177万円かかります。それがゼロになるわけですから、利用しない手はないですね。住宅資金を非課税の範囲内で援助して、足りない分は子どもが住宅ローンを組んで返していけばいいわけですから」

親が土地を持っている場合、名義はそのままにしておくのが賢明。

「将来的に相続があったときに居住用財産の土地は小規模宅地の特例とか、いろいろ使うことができるんです。相続評価としての価値は小さくなるので、税金はそんなにはかかりません。相続で名義変更するほうが合理的ですね」

玄関、キッチンは2つずつ作る。 コスト高でも、将来的には得策。

「玄関ひとつ、お風呂もひとつみたいにコストを抑えてつくる2世帯住宅はけっこうあるんですけど、生活スタイルの違いでトラブルの要因になります。玄関やキッチン、浴室などすべて別々の完全分離型にして、親御さんが亡くなったときに貸せるような形態が望ましいですね」

また、2世帯住宅は一人っ子なら問題ないが、兄弟がいたり、妻の実家に建てた場合など、後々問題になるケースもあるのでよく話し合うべき、と藤川さん。

case2.マイホームを賃貸活用すれば、安定した収入が見込める。

大きな一軒家なら、土地を分割して家を数軒 建て、賃貸住宅にするのも手だ。

都心の自宅を貸して、家賃が安い地方へ移住した場合、その差額が老後の生活費のプラスになる。

「この場合、50歳以上なら『移住・住みかえ支援機構(JTI)のマイホーム借上げ制度』を活用する方法があります。これはJTIが一戸建てやマンションなどのマイホームを最長で終身にわたって借り上げて転貸し、安定した家賃収入を保証する制度になります」

この制度ならリフォーム費用がかかっても、自宅を売却することなく、住み替えや老後の生活資金などに充てられる。JTI登録のハウジングライフプランナーのサポートを受けられ、空き家になった場合でも所定の最低保証賃料が受け取れる。3年ごとに契約を見直すことも可能だ。

「敷地に余裕があるなら、戸建ての住宅を数棟建てて、その1棟に自分たちが暮らし、残りを賃貸にするというのも方法です。素人がビルを建てたり、巨額ローンを組むのはリスキーですが、これならお金が必要になったら1棟ずつ売却すればいいし、相続のときもラクですよ」

『クロワッサン』937号より

●藤川太さん ファイナンシャルプランナー/運営する「家計の見直し相談センター」では2万世帯を超える家計診断を行っている。著書に『1億円貯める人のお金の習慣』。

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